Налоговый вычет по ипотеке: сколько можно вернуть и как оформить
Сергей Фарафонтов · 2 июля 2026 г. · обновлено 4 июля 2026 г.
Материал носит информационный характер. Условия банков и требования законодательства меняются; перед принятием финансового решения проверьте актуальные данные в первичных источниках.
При покупке квартиры в ипотеку можно вернуть часть уплаченного НДФЛ через два вычета: имущественный (с расходов на покупку) и процентный (с уплаченных банку процентов). Предельная база расходов для одного человека составляет 2 миллиона рублей по покупке и 3 миллиона рублей по процентам. Итоговая сумма возврата зависит от фактически удержанного НДФЛ и применявшихся ставок.
Два вычета, которые дают при ипотеке
При покупке в ипотеку государство предоставляет два разных возврата.
Первый: имущественный вычет. Его считают с цены квартиры, но с суммы не выше 2 миллионов рублей. При ставке 13% ориентир возврата составляет 260 000 рублей. Если квартира стоила меньше 2 миллионов, остаток переносится на следующую покупку недвижимости.
Второй: вычет по уплаченным процентам. Его считают с реально выплаченных процентов банку, но с суммы не более 3 миллионов рублей. При ставке 13% ориентир возврата составляет 390 000 рублей. Этот вычет привязан к конкретному объекту: если лимит не исчерпан на этой квартире, перенести остаток на другую уже нельзя.
Привычная сумма «до 650 000 рублей на человека» — это расчёт по ставке 13%. С 2025 года для основной налоговой базы действует прогрессивная шкала 13%, 15%, 18%, 20% и 22%, поэтому фактический возврат может отличаться. Повышенная ставка применяется только к части дохода сверх соответствующего порога.
Кто имеет право на вычет
Вычет доступен, если выполнены три условия.
Первое: вы налоговый резидент России, то есть проводите в стране не менее 183 дней в году.
Второе: у вас есть доход, который относится к основной налоговой базе и с которого удерживается НДФЛ. С 2025 года для такой базы действует пятиступенчатая шкала: 13% для части дохода до 2,4 миллиона рублей в год, затем 15%, 18%, 20% и 22%. Самозанятые и ИП на упрощённой системе налогообложения в общем случае не платят НДФЛ с соответствующего дохода, поэтому только за счёт него получить вычет нельзя. Исключение — если параллельно есть, например, зарплата по трудовому договору.
Третье: квартира куплена не у близкого родственника. Сделки между супругами, родителями и детьми права на вычет не дают.
Сколько возвращают в год
За год нельзя вернуть больше, чем вы заплатили НДФЛ за этот же год. Если ваш годовой налог составил 80 000 рублей, именно столько вернут в этом году, а остаток перейдёт на следующий. Лимит 650 000 рублей суммарно может выбираться несколько лет подряд.
Чем выше официальный доход, тем быстрее выбирается вычет. При зарплате 150 000 рублей в месяц годовой НДФЛ составит около 230 000 рублей, и весь лимит закроется примерно за три года.
Вычет для супругов
Если квартиру купила семья, оба супруга вправе заявить вычет самостоятельно, каждый со своей части стоимости. При расчёте по ставке 13% и цене квартиры от 4 миллионов рублей ориентир имущественного возврата составляет 520 000 рублей на двоих. По процентам ориентир при той же ставке — до 780 000 рублей на семью. Фактическая сумма зависит от уплаченного каждым супругом НДФЛ и применявшихся ставок.
Распределение вычета между супругами можно скорректировать: если у одного доход выше, выгоднее заявить на него большую долю, чтобы деньги вернулись быстрее.
Как оформить
Есть два способа.
Через налоговую: подаёте декларацию 3-НДФЛ раз в год через Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика, прикладываете документы на квартиру и кредитный договор. Налоговая проверяет документы в течение нескольких месяцев и возвращает деньги на счёт.
Через работодателя: берёте в налоговой уведомление о праве на вычет и передаёте в бухгалтерию. После этого работодатель перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты до исчерпания суммы. Ждать конца года не нужно.
Большинству удобнее первый способ: всё делается онлайн, не нужно взаимодействовать с работодателем, и легче контролировать остаток.
Какие документы потребуются
Базовый пакет одинаков для обоих способов:
- договор купли-продажи или ДДУ;
- выписка из ЕГРН (подтверждение права собственности);
- кредитный договор;
- справка из банка об уплаченных процентах за каждый год;
- справка о доходах (2-НДФЛ) от работодателя;
- акт приёма-передачи (для новостройки).
Документы подаются один раз, но справку об уплаченных процентах нужно обновлять ежегодно.
Частые вопросы
Можно ли получить вычет, если ипотека уже выплачена? Да. Вычет действует независимо от того, когда именно вы его оформляете. Подать декларацию можно даже после полного погашения кредита, заявив сразу за несколько прошедших лет (но не более чем за три последних года).
Что будет с вычетом при рефинансировании? Право на вычет по процентам сохраняется. Главное: в новом кредитном договоре должно быть указано, что кредит выдан для рефинансирования предыдущего. Этот момент стоит проверить в документах до подписания, а не после.
Распространяется ли вычет на новостройку? Да, и на новостройку, и на вторичку. Разница в одном: для новостройки право на вычет возникает не с даты оплаты по ДДУ, а с даты подписания акта приёма-передачи квартиры.
Если хотите понять, сколько именно вам вернут и как это соотносится с реальными расходами на покупку, разберём на консультации.